来源:广州中原研究发展部

年广州一手住宅网签成交宗，同比上升27%；

成交面积万㎡，同比上升27%。

年至今，年成交量排名第二，仅次于年。

“逆风翻盘”，

年新房

创近4年新高

回顾年，在19年12月黄埔、南沙、花都人才购房政策优化带动下，1月表现活跃；

2-3月受疫情影响，市场预期中的“小阳春”并未按时出现。

随着国内疫情进入稳定期，五一假期后市场开始有复苏迹象，6月成交正式超越去年同期；

下半年随着人才购房政策进一步优化、土地市场升温以及国庆前后各区“扎堆”推货等利好刺激，买家入市态度踊跃，最终帮助年“逆风翻盘”。

▲广州中原研究发展部整理-年成交走势

▲年至今广州一手住宅年度网签面积

四大一线城市，

广州总量第一，

增速与深圳“并驾齐驱”

年1-11月广州累计成交.6万㎡一手单位，居四大城市总量之首，同时保持较高增速。

▲四大一线城市/20年1-11月成交面积对比

▲四大一线城市年1月-年11月成交走势

全市均价元/㎡，

套均总价为万元

年广州一手销售均价为元/㎡；

与去年同期相比增幅约为5%，套均总价约为万元。

对比年，年海珠、南沙由于中高端项目入市占比增加，区域均价提升相对明显，而其他区域均保持5%上下增幅。

▲年广州各区销售均价情况一览

年整体市场

成交3大特征分析

特征一：人才购房新政利好+需求积压+新货供应充足，下半年成交强势

从每月情况来看，今年一手市场走势可分为4个阶段，分别为1月，2-3月，4月-7月，8-12月。

▲年各月一手住宅成交量走势

第一阶段1月，得益于南沙、黄埔、花都于年12月陆续出台人才购房政策；

房企抓紧春节前“冲刺业绩”的最后机会，黄埔万科幸福誉、保利拾光年，南沙越秀滨海新城，花都融创文旅城等大盘“抢闸”加推；

一方面刺激了1月成交，同时为贯穿年全年的人才购房新政优化埋下伏笔。

第二阶段为2-3月，受春节假期+疫情双重影响，楼市进入“急冻”模式；

市场预期的“3月小阳春”并未按时出现，同时土地市场出现流拍、中止出让等情况；

直至3月中越秀南地块以楼面价元/m成功拍出，市场开始“漫长”的复苏步伐。

第三阶段为4-7月，自国内疫情控制进入稳定期起（3月中），不少开发商便采取“加速推货+以价换量”模式，以弥补一季度损失；

市内热门板块如海珠金碧、荔湾广钢、增城朱村、黄埔知识城、南沙金洲等项目普遍从4月开始采取“小批多次”的方式推货并促销吸客。

五一期间，整体楼市基本能够保持4成以上的去化率，部分临近地铁、生活配套成熟、规划前景佳的优质项目，去化表现相当理想，基本在6成以上，如金洲板块、中新知识城板块等，更是早于整体市场提前进入热销期。6月成交同比开始“反负为正”，开启年逆风翻盘之路。

第四阶段为8-12月，8月南沙拍出广州历史上第二宗“摇号”地块，进一步提振市场信心；

其后8-9月间，番禺、南沙相继推出人才购房政策，符合条件本科即可在对应区域购房，市场成交气氛逐步被点燃。今年国庆长假，一改过去3年“颓势”，各大项目扎堆登场；

同时得益于近年商住地供应转化，大量新盘选择在“银九金十”入市，刺激年末楼市走出“翘尾行情”。

▲年各月一手住宅成交量走势+楼市大事件

人才购房新政利好+买家需求积压+新货供应充足，

促使年下半年成交强势走高，同时为近期上下半年冷热分化最明显的一年。

▲-年上下半年各区新房成交对比（单位：万㎡）

从区域角度来看，下半年白云、黄埔、番禺、南沙四区对比上半年成交增幅超过%，对于拉动市场回暖起到至关重要的作用。

▲年上下半年各区新房成交对比（单位：万㎡）

特征二：供应猛增，但各区对其敏感度“各不相同”

除成交创近4年新高外，供应猛增亦是年新房市场的一大亮点，累计供应套单位，同比增加50%；

累计供应.1万m，同比增加46%，为近6年新高。

▲-年广州新房供应走势（单位：万㎡）

虽然供应大幅增加一定程度上刺激了整体成交，但各区成交表现却反应出不同的敏感度：

▲各区供求表现分析（单位：万㎡）

特征三：千万豪宅成交突破千宗，“云山珠水”在高端市场中依旧占据优势

随着近年高地价项目入市+广州整体市场价值提升

年千万豪宅成交宗数创新高，首次踏入千宗大关。

▲-年广州千万豪宅成交情况

千万豪宅成交分布中，白云“历史性”超越天河排名第一。

得益于区内新房供应充足，佳兆业天墅、华远云和墅、龙湖天奕等豪宅吸引大批买家入手；

“云山珠水”依然是吸引土豪买家的“不二法则”。

▲年广州各区成交千万豪宅分布情况（单位：宗）

新批创近年新高，

继年后

又一次“供大于求”

今年新房供应面积.1万m，为年（.5万m）之后的新高

广州中原研究发展部认为，刺激供应主要有两大因素：

一．近3年居住用地供应量大幅增加，今年整体新增住宅供应能力明显增强。

撇除受疫情影响的第一季度，今年4-12月广州累计新批.8万m（套）单位，面积同比增加73%。

近年出让居住地陆续转化为新房项目集中入市，开发商弹药充足。

▲-年广州供求情况对比

二．业绩冲刺+“三条红线”压力，刺激开发商加快推货。

受上半年疫情影响，下半年（尤其第四季度）开发商冲刺年终任务压力不轻，因此“复工复产”后大部分开发商均加快项目开发-销售进度；

此外，高层于8月下旬明确开发商融资的“三条红线”，也将刺激部分“越线”企业加快推货回款。

▲年广州每月一手住宅供应情况

从整体市场情况来看，供应带动库存面积提升至近一年高位；

但由于下半年以来整体成交猛增，最新消化周期已降低至7.8个月，广州新房整体呈现“快推快销”状态。

▲近一年广州库存及消化周期变动

但需要指出的是，部分区域供应增加未能及时去化，导致今年出现年之后又一次“供大于求”现象；

不同区域对供应增加的敏感度不一，其背后亦反映了广州新房市场供求热度分化。

▲部分“供大于求”区域情况

分区域市场分析

▲年广州各区一手住宅供求量价情况

在整体成交创新高的背景下，今年白云、黄埔、南沙表现“可圈可点”。

白云累计成交46.4万m（宗），面积同比增加25%。为老城区中除成交基数较小的越秀外，增幅较明显的区域。

白云走红，离不开区域供应大幅增加及新兴板块价格“低洼”吸引市区刚需客。

项目推新方面，近年受官方供地+旧改推进带动的白云“接棒”荔湾广钢成为市中心主力推新区域；

价格方面，年内入市的时代龙湖云来之城、中铁诺德阅泷等“北部四镇”盘初入市，

价格集中在3万/m上下，对比市区其他板块动辄5万/m以上的均价，对刚需更加“友好”。

黄埔在人才购房利好+新货大批量入市之下，成为年市场焦点。该区累计成交.7万m（宗），面积同比增加63%。

其中，位于知识城的万科幸福誉、保利拾光年分别成交22.8万㎡（宗）、16.3万㎡（宗），分列全年成交Top10榜的第3、6位；

此外，万科城市之光、星汇城、中央城等热盘去化表现较佳，可见黄埔旧改推进+新盘扎堆入市，刺激了区域市场热度。

同时，黄埔新盘售价梯度差明显，水西、知识城板块价格2.3万/平起，而老黄埔、科学城等优质成熟板块价格在4.8-5万/平之间，可迎合不同买家购置需要。

南沙今年在充足货量刺激下，累计成交.2万m（宗），面积同比增加46%。

与其他区域下半年才集中“发力”不同，南沙各热盘推售贯穿全年；

如1月初在人才新政带动下，越秀滨海新城抢在春节前加推，

3-4月起大盘中铁建海语熙岸、星河东悦湾、领南星河荣誉陆续开盘，

5-7月，灵山岛板块中高端项目纷纷加推，

8月“网红盘”恒大阳光半岛千套单位高调入市，

9-12月，黄阁板块全新盘佳兆业凤鸣山、保利南沙天汇、南沙十里方圆开盘，以至于该区长期保持充足货量供买家选择。

▲年广州各区一手住宅供求量价图

各区中，越秀、天河、黄埔不足6个月，库存严重告急

尤其今年成为“网红区”的黄埔，去化周期仅4.7个月，为全市库存最紧缺的区域。

▲年12月底广州各区一手住宅库存及消化周期

十大热点板块成交：永和、知识城进入“爆发期”，石楼、南沙湾等板块冒起

▲年广州十大热点板块成交情况分析

五大“黑马板块”：灵山岛入市即“爆红”，老黄埔、白云中北部值得
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